Người dân đang “thở phào” khi Quốc hội vừa thông qua Nghị quyết giảm mạnh chi phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Từ 1/1/2026, mức thu tiền sử dụng đất chỉ còn 30% phần chênh lệch giá – giảm tới 70% so với quy định hiện hành. Chính sách này không chỉ tháo gỡ “núi nợ” tài chính cho hàng triệu hộ gia đình mà còn mở ra cơ hội xây dựng tổ ấm bền vững, đặc biệt ở vùng nông thôn và ngoại ô.
Quy định mới: Mức thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất cụ thể ra sao?
Theo Nghị quyết của Quốc hội về cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai, từ ngày 1/1/2026, mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định chuyển mục đích. Cụ thể:
- Trong hạn mức giao đất ở địa phương: Chỉ nộp 30% chênh lệch (giảm 70% so với 100% hiện nay). Hạn mức này do UBND tỉnh/thành quy định, thường 100-200m²/hộ ở nông thôn.
- Vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức: Nộp 50% chênh lệch.
- Vượt quá 1 lần hạn mức: Nộp 100% chênh lệch.
Ví dụ: Giả sử giá đất ở là 50 triệu/m², đất nông nghiệp 10 triệu/m², chênh lệch 40 triệu/m². Với 100m² trong hạn mức, bạn chỉ nộp 30% x 40 triệu x 100 = 1,2 tỷ đồng – thay vì 4 tỷ đồng như trước.
Chính sách áp dụng cho cả đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở, và chỉ tính một lần cho toàn bộ diện tích chuyển đổi. Nếu được miễn/giảm theo quy định khác, bạn không cần thủ tục bổ sung.
So sánh quy định cũ và điều kiện áp dụng: Ai được hưởng lợi?
Trước 1/1/2026, theo Luật Đất đai 2024 (hiệu lực từ 1/8/2024), người dân phải nộp toàn bộ 100% chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư – một “gánh nặng” khiến nhiều hộ chùn tay, dù đất đã sử dụng lâu năm. Quy định cũ từ Luật Đất đai 2013 từng cho giảm 40-50%, nhưng bị bãi bỏ, dẫn đến khiếu nại tăng cao.
Từ năm mới, chính sách giảm mức thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ 1.1.2026 chỉ áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân. Các lần chuyển sau phải nộp đầy đủ. Đặc biệt, nếu bạn đã chuyển mục đích từ 1/8/2024 đến 31/12/2025, cơ quan thuế sẽ tính lại và hoàn trả phần chênh lệch thừa (khấu trừ vào nghĩa vụ khác nếu có).
Lưu ý: Kiểm tra hạn mức tại Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương trước khi nộp hồ sơ. Không áp dụng cho đất thương mại/dịch vụ.
Tác động lớn đến người dân và thị trường bất động sản
Chính sách này dự kiến “hạ nhiệt” giá đất ngoại ô, khuyến khích đô thị hóa nông thôn và giảm tình trạng đất bỏ hoang. Với giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, hàng nghìn hộ có thể dễ dàng mở rộng nhà ở, góp phần ổn định an sinh xã hội. Chuyên gia bất động sản nhận định: “Điều này sẽ kích thích giao dịch đất nền, nhưng cần giám sát để tránh đầu cơ”.
Tuy nhiên, người dân nên chuẩn bị giấy tờ đầy đủ (sổ đỏ, quyết định chuyển mục đích) để tránh chậm trễ. Thị trường có thể “nóng” hơn ở các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương – nơi nhu cầu thổ cư cao.
