MUA NHÀ PHÚ MỸ HƯNG
gọi ngay
0938894779 Phi Hổ PMH
TP.HCM Đề Xuất Tách Giá Đất Bồi Thường Khỏi Hệ Số K, Thị Trường Bất Động Sản Sẽ Thay Đổi Ra Sao?
Ngày 16/06/2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã có văn bản gửi Cục Quản lý đất đai – Bộ Nông nghiệp và Môi trường để xin hướng dẫn về cơ sở pháp lý trong việc xác định giá đất cụ thể. Nội dung đáng chú ý nhất là đề xuất không áp dụng chung hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cho tất cả các mục đích sử dụng như hiện nay.
Động thái này được xem là tín hiệu cho thấy TP.HCM đang tìm hướng tháo gỡ những bất cập trong việc xác định giá đất, đặc biệt đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Vì sao TP.HCM muốn điều chỉnh cách xác định giá đất?
Trong quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026, TP.HCM đã lấy ý kiến từ 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn. Kết quả cho thấy xuất hiện nhiều quan điểm trái ngược nhau.
Một số địa phương đề nghị giảm hệ số giá đất vì cho rằng mức giá hiện nay đã khá cao, khiến người dân gặp khó khăn khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.
Ngược lại, nhiều địa phương đang có các dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng lại kiến nghị tăng hệ số giá đất để giá bồi thường tiệm cận hơn với giá thị trường, hạn chế khiếu nại và đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án trọng điểm.
Ngoài ra, Ban Quản lý các khu chế xuất và khu công nghiệp TP.HCM cũng bày tỏ lo ngại rằng việc tiếp tục tăng giá đất có thể làm gia tăng chi phí đầu tư, giảm sức cạnh tranh của doanh nghiệp và ảnh hưởng đến khả năng thu hút vốn sản xuất.
Bài toán khó của hệ số K
Theo đánh giá của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, việc sử dụng duy nhất một hệ số điều chỉnh giá đất đang phải phục vụ đồng thời hai mục tiêu hoàn toàn khác nhau.
- Hỗ trợ người dân và doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến đất đai.
- Đảm bảo mức bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đủ sát với thực tế thị trường nhằm hạn chế tranh chấp, khiếu nại và đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng.
Chính vì vậy, cơ quan chuyên môn nhận định việc sử dụng một hệ số K cho hai mục tiêu trái ngược nhau đang tạo ra nhiều khó khăn trong thực tế áp dụng.
Đề xuất không áp dụng hệ số K trong một số trường hợp
Để giải quyết bất cập nêu trên, TP.HCM đề xuất áp dụng cơ chế xác định giá đất cụ thể thông qua đơn vị tư vấn định giá đối với nhiều trường hợp quan trọng.
Các trường hợp được kiến nghị bao gồm:
- Tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức được giao đất không qua đấu giá.
- Tính tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê.
- Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn hoặc điều chỉnh dự án.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Xác định giá đất tại các khu tái định cư.
Nếu được chấp thuận, đây sẽ là thay đổi quan trọng trong cơ chế xác định giá đất tại TP.HCM thời gian tới.
Tác động đến người dân và nhà đầu tư
Đối với người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, việc tách riêng các trường hợp xác định giá đất có thể giúp giảm áp lực từ việc tăng hệ số K đồng loạt trên toàn địa bàn.
Đối với các dự án hạ tầng và khu đô thị lớn, giá bồi thường sát thực tế hơn sẽ góp phần hạn chế tình trạng chậm giải phóng mặt bằng, một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án kéo dài nhiều năm.
Đối với thị trường bất động sản, đây là tín hiệu cho thấy cơ quan quản lý đang hướng tới cơ chế định giá linh hoạt hơn, thay vì áp dụng một hệ số điều chỉnh chung cho nhiều mục đích khác nhau.
Góc nhìn thị trường
Mặc dù đây mới chỉ là kiến nghị của TP.HCM gửi cơ quan quản lý cấp trên, nhưng nếu được hướng dẫn và áp dụng trong thời gian tới, cơ chế xác định giá đất cụ thể có thể trở thành một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản TP.HCM giai đoạn 2026 – 2027.
Đặc biệt, các khu vực đang có nhiều dự án hạ tầng lớn, dự án chỉnh trang đô thị hoặc các khu vực có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất cao sẽ là những địa bàn chịu tác động trực tiếp từ chính sách này.
Nhà đầu tư và người sở hữu bất động sản cần tiếp tục theo dõi các hướng dẫn chính thức của cơ quan quản lý để đánh giá chính xác tác động đến từng loại tài sản và từng khu vực cụ thể.
